新浪房产讯(编辑 王连鑫)  前几年一直被认为山高皇帝远，政策鞭长莫及下的三四线小城市，如今也都“在劫难逃”，淮安近期的成交量也一直同比下跌。据新浪乐居淮安站统计，春节期间，淮安仅成交住宅66套，虽然与江苏周边其他城市相比，这样的成绩已算喜人，但相比前几年的火爆楼市，却算的上是异常惨淡。纵观淮安这几年的楼市状况，从火爆到冷清，小编以为，原因有二，一是新政叠加效应的显现。二是政策调控下的观望情绪日渐浓厚。

新政叠加效应显现

2010年9月29日傍晚时分，房地产调控“新国五条”横空出世。“新国五条”被称为史上最严厉的房地产调控政策，面对突如其来的“新国五条”，不论是房地产人士还是打算购房的市民，都无法预测淮安未来楼市的走向，对楼市“银十”能否如期上演普遍感到担忧。然而，很快人们就发现，担忧是多余的。整个10月份，淮安楼市比9月份还要火热，几乎每一家楼盘推出的房源都销售一空。淮安楼市似乎并不买“新国五条”的账，把调控的压力转变成了销售的动力，整个10月份全市商品住房创下5802套令人瞠目的成交量，日均近194套。

就在淮安楼市越发火热、“新国五条”似乎渐行渐远的时候，2011年1月26日，国家再出楼市调控利剑——“新国八条”出台。与此同时，央行不断加息、连续上调存款准备金率，淮安市金融机构则收缩房贷规模，大多数银行暂停发放三套房和二手房贷款，对于想用银行贷款买二套房以上的市民来说，一下子变得异常艰难。去年的“金九银十”也意料之中的销声匿迹了。据新浪乐居淮安站数据显示，2011年9月份淮安住宅成交量仅为3082套，创下了6月份以来成交量的新低，10月份的成交量也仅为3607套。楼市寒冬已悄然而至，12月份的成交量则已跌入谷底。就在各界纷纷猜测政府在2012年会对楼市松绑的时候，温家宝1月31日上午主持召开国务院第六次全体会议，在会上，温家宝表示，要继续严格调控楼市，促进房价合理回归。等待政府救市的希望已彻底破灭，春节期间各大媒体爆出的成交量惨淡甚至为零便已不足为奇。

观望情绪由浓转淡节点何在？

受到调控政策的影响，购房者的心里也开始出现了微妙的变化，一部分购房者观望情绪浓重，买涨不买跌的心态占据着主导地位，另一部分购房者则认为现在是出手的好时机，“抄底正当时”。

“本来一直想买的，但是现在又不敢下手”王先生在面对小编的采访时不禁面露难色，“我本来是想给今年上大四的儿子买套房，准备留作以后结婚用的，但是国家打压的这么厉害，房价或许还有下降的可能，反正我也不是没有地方住，再等等吧”。像王先生这样的购房者并不在少数，家住清河区的赵女士像小编坦言，本来打算给刚出生的女儿买套学区房，方便上学，但由于二套房得付六成的首付，而且利率还上涨了，买房计划也就不得不往后推推。

小张在前几天刚给自己添了套新房，在面对小编的时候，小张还时不时的露出笑容，难掩兴奋之情，“上几天看新闻，淮安的房价在江苏省已经基本垫底了，马上肯定会涨，现在的房价已经是最低的了，再不买以后就亏了。”类似小张这样想法的人也不在少数，在城置公园龙湾的售楼处，小编就遇到了许多类似小张这样的购房者。

小编发现。此轮调控新政让许多购房者陷入两难境地，一方面，他们怕现在出手并不是最好的时机，房价还有下行的可能；另一方面，许多人认为现在的房价已经很低，没有下降的空间，现在不出手，将来房价必定会上涨。

开发商使劲解数自救

2011年楼市最低迷的一年，开发商们也使劲浑身解数开始自救，城置公园龙湾打出购房85折的优惠，2房3房首付也仅需10%。

明发摩尔城开盘更是打出超低价格，2880元/㎡起，同时，打出无条件退房和降价保值承诺，一度让明发摩尔城逆市热销。

茂华国际汇联手新浪乐居淮安站举行“团购狂拍活动”，活动当天吸引了300多名顾客，现场参与者50多人，活动当天拍出几十套房源，取得了空前的销售业绩。

渴望政策松绑

去年一年，楼市危机之下的地方政府频出政策博弈楼市调控，继广东中山之后，安徽芜湖昨日(2月9日)发布楼市调控文件，为政策“松绑”。在挣脱调控政策束缚的 “努力”中，芜湖并非首例。春节前夕，广东中山曾暗自调高最高限价标准，松绑“限价令”。去年10月，佛山也出台文件取消“限购令”，但很快被废止。

小编分析，地方政府与中央政策之间的博弈或引跟风效应，但淮安是否会顺风而行还不得而知，如果这阵风越吹越猛，那么淮安楼市的寒冬或许会更早的过去。